Почему жильё в Москве никогда не будет доступным?
С 2000-го по 2007 год цены на квартиры в Москве выросли в 6 раз, тогда как средний доход москвича за это время увеличился только в 3 раза. В последние 2 года рост стоимости квадратного метра в столице остановился, но жильё от этого доступней не стало.
Главная причина такого устройства рынка – низкая «стартовая площадка» рынка жилья в Москве (а в России тем более). 90 процентов населения города к началу 90-х годов проживали в очень плохих условиях: в среднем на одного человека приходилось 17 квадратных метров при европейских 30 квадратных метрах и американо-канадских 40-50 квадратных метрах. И даже если это была отдельная квартира, то в панельном доме.
Но что такое панельный дом? Изначально ведь этот тип домостроения придумали французы в первой половине 50-х годов, и стали таким образом строить казармы для колониальных войск в Алжире. Это не секрет, что нормативный срок жизни «хрущевок» – 20-25 лет, а панельных «брежневок» – 35-40 лет. Таким образом, к началу 90-х годов «хрущевки» были уже не только казарменным типом жилья, но и ветхим. К началу 2000-х годов надо было бы сносить и брежневскую панель. Кстати, одни из первых начинаний новых режимов в Восточной Европе в начале 90-х – это прекращение панельного домостроения, как унижающего человеческое достоинство. Они там свои местные домостроительные комбинаты (ДСК) просто-напросто закрыли в 1992-94 годах.
Так вот, когда у какой-то части населения появились в начале – середине 90-х годов деньги, то первое, что они начали делать (кроме покупки атрибутов нового русского в виде всех этих малиновых пиджаков, Ролексов, Мерседесов), — они захотели иметь жилье по европейским стандартам – малоквартирные дома, с высокими потолками, с подземными гаражами и со всей инфраструктурой. И на эту аудиторию стал работать элитный сегмент строительного рынка — дома на Остоженке или на Арбате.
Но в то же время в отличии от Восточной Европы, в российской столице сохранился монстр по имени «Строительный комплекс Москвы», который безостановочно по сей день продолжает клепать панельные кварталы. До 2006 года на панельное домостроение приходилось около 2,5 миллионов квадратных метров жилья из ежегодно возводимых 4,5 миллионов квадратных метров (в 2008 году – около 2 миллионов квадратных метров панели, по итогам 2010 года будет 1,5 миллиона). Однако из этих 2,5 миллионов «квадратов» около 2 расходилось по социальным программам правительства Москвы – то есть, они доставались очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек, ветхого жилья и коммуналок, военным, молодым семьям и так далее.
В итоге мы имеем примерно 300 тысяч квадратных метров для очень богатых людей, и эти метры фактически вне рынка, и еще около 2 миллионов «квадратов», выбрасывается ежегодно на рынок. Но что такое 2 миллиона метров? Это всего примерно 25-30 тысяч квартир ежегодно. На 3,5 миллиона московских семей. То есть 1 квартира на 125 семей. В европейских городах 1 новая квартира или дом приходится где-то на 50 семей, в США – на 30-40 семей. Фактически рынок недвижимости в Москве дефицитен, и на этом дефиците и играют строительные компании. Зачем продавать жилье по 3 тысячи долларов за метр, когда люди с радостью его покупают по 6 тысяч долларов?
Есть еще и вторичный рынок. На нем ежегодно обращается, согласно статистике, около 75-80 тысяч квартир.
Но это «круговорот вещества в природе». 80-90 процентов сделок на вторичном рынке – это так называемая «альтернатива». Когда трешка меняется на две однушки или наоборот, разъезжаются родственники или делят имущество при разводе. Увеличению метража на душу населения это не способствует. Как в начале 90-х годов в Москве приходилось 17 квадратных метров жилья на человека, так и в 2010-м году эта цифра такая же. А с учетом лавинообразного увеличения населения города и сокращения объемов строительства, обеспеченность жильем и вовсе будет падать – до китайских норм в 14-15 квадратных метров.
Есть еще точка зрения, что якобы из-за приезжих и растут цены на жилье.
На самом деле, 95 процентов приезжих формируют спрос на аренду. Из 3,5 миллионов московских квартир сдается около 600 тысяч, это примерно 1-1,5 миллиона арендаторов, еще около 200 тысяч квартир сдается в аренду в ближнем Подмосковье. Оставшиеся 5 процентов приехавших – это нувориши из регионов, которые покупают элитные квартиры или квартиры бизнес-класса большой площади (от 150 квадратных метров и больше), стоимостью от 1 миллиона долларов. Скорее, приезжие формируют ожидания – потенциальный спрос на жилье, который обслуживает ипотека. Но при маленьком рынке квартир и 2-3 тысячи иногородних семей, которые все же приобретают жилье, вносят «вклад» в раздувание спроса.
На ипотеку московское правительство возлагает большие надежды, утверждая, что реальный путь улучшения жилищной ситуации.
Но количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого почему-то никто не замечает. Да, сейчас по ипотеке приобретается 15-20 тысяч квартир на первичном и вторичном рынках, в том числе и в ближнем Подмосковье. И это один из факторов, толкающих цены вверх. Поэтому московское правительство с таким маниакальным желанием и популяризирует эту тему – при реально вставших с начала этого года ценах ипотека дает шанс снова им разогнаться.
Еще один расхожий слух – о сговоре застройщиков, решивших «коллективно» повышать, а затем держать цены.
Тут все гораздо сложнее. Строители и риэлторы – это вторично, первично – правительство Москвы. Де-юре подавляющую часть компаний ничто не связывает с муниципальными властями, лишь в некоторых из них доля города. Но де-факто Комплексу строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.
Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, социальные обязательства перед москвичами и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников. И строители правильно поняли и воплотили в жизнь эту «генеральную линию».
Давайте кратко посмотрим схему – кто и как выигрывает из роста цен на рынке недвижимости. Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае, сколько стоит метр – тысячу долларов или десять. Натуральный оброк. Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 30 до 40 миллионов долларов, на окраинах – около 7-10 миллионов. Затем строители на собственные деньги возводят еще всю инфраструктуру – больницы, детские сады, школы, дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридических обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники «просят»? В следующий раз строительную площадку не получишь. Затем налоги, чем больше прибыль у строителей, тем они выше. Наконец, взятки. Чиновники опять же кровно заинтересованы в том, чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного 17-этажного панельного дома чиновники имеют 1-1,5 миллиона долларов – за ускорение согласований, прохождение комиссий и прочее.
Строителей «сосет» вообще вся бизнес-вертикаль города – энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ, рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс – это дойная корова города, и правительство Москвы, если смотреть с их колокольни, правильно поступает – корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать хорошие надои.
И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков составляет 20-25 процентов, у придворных компаний, где есть доля чиновника, она может достигать максимум 35 процентов. Но, фактически, у строителя остается лишь 5-7 процентов от прибыли, все остальное он пускает в оборот – в приобретение площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и так далее.
Цены сегодня не просто не растут – они падают. Но падают они на некачественное панельное жилье эпохи советского домостроения. И даже ипотека их не может разогнать. Это теперь такая группа риска – того гляди обвалятся дома, или газовая труба там рванет, кто тогда ипотечный кредит возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает на свои места – ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч долларов! Туда нормальный человек не поедет ни за что, а приобретет ее ненормальный только – гастарбайтер из ближнего зарубежья или мелкий наркоторговец, чтобы быть поближе к клиентуре. Человек с европейским мышлением понимает, что в этом условном «Перово» не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше еще три года промучится в съемной квартире или с родителями, поднакопит денег и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где туда-сюда снуют джипы газпромовцев.
В Москве уже начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать. К примеру, даже официозные данные Переписи-2002 показали, что в Северном Измайлово азербайджанцы составляют 36 процентов от общего числа жителей района.
Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский. Это в Европе принято 10-20 процентов социальных квартир «разбавлять» среди того жилья, которое люди покупают за деньги. Выглядит это так – 5-6 хороших домов, тех, что у нас назвали бы «бизнес-классом» или элитными, и среди них один муниципальный дом. Таким образом, препятствуется появление гетто, хотя, понятно, арабы или «принципиальные безработные» в третьем поколении не вносят комфорта в жизнь этого квартала.
В Москве же, а в России тем более, власть обслуживает верхние 10 процентов населения, и если какой-нибудь многодетной семье дали бесплатно жилье в Жулебино, она еще и радоваться должна, что не выселили в Кондопогу или вообще на улицу. Люди у нас привыкли радоваться малому.
В 2006 году цены на жилье выросли на 80 процентов. Но в то же время, если брать полуофициальную статистику, у верхних 2 процентов населения доход за то же время вырос на 100-120 процентов. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного бизнеса, топ-менеджмент госкомпаний, приплюсуйте сюда и богачей из провинции. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до высшего среднего класса в западном понимании – от 100 тысяч долларов в год на семью, это еще около 5-7 процентов москвичей и гостей столицы (которые, как и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых в Москве). Тут увеличение дохода где-то на 40-50 процентов за год. Затянув пояса, но все же они могут приобрести теоретически жилье. Другое дело – что по своему статусу они не хотят селиться в бедных, неперспективных районах.
В 2010 году цены на жилье практически не вырастут, но доходы этих двух групп увеличатся процентов на 20-25 и на 10, соответственно.
Но эти деньги устремлены не в целом в Москву, а в наиболее престижные ее районы.
Это ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад – застройщики пытаются его «вытащить», поднять статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.
Высший средний класс хочет поселиться именно тут, но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса квартиры спроектированы площадью от 100 до 300 квадратных метров, причем жилье небольшого метража (100-150 «квадратов») покупается в первую очередь, оно дефицитно. А зачем семье высшего среднего класса из 2-3 человек квартира в 200 квадратных метров и стоимостью 1-1,5 миллионов долларов? Им нужны максимум 70-80 «квадратов», на то время пока они не разбогатели достаточно, стоимостью 400 тысяч долларов. Но такого жилья практически нет. Отсюда, кстати, и застой в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.
Застройщики до сих пор не могут перестроиться, напичкать дом бизнес-класса квартирами в 60-70 квадратных метров. Это невыгодно по технологическим причинам – больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей, в результате чего себестоимость поднимается на 25 процентов. Большее число подземных машиномест, что просто нереально сделать – в больших жилых комплексах и так еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машино-место на 1 квартиру.
Для оставшихся 90-92 процентов москвичей рынок столичной недвижимости фактически закрыт.
Москвичам в этом случае проще – можно уйти на вторичный рынок, на «альтернативу», разменять родительские квартиры с доплатой, выкроить себе однушку. Либо переехать в Подмосковье. Для отдельных семей выходом становится приобретение квартир в Болгарии или даже недвижимость на Кипре. Подмосковье вообще становится новой грандиозной стройплощадкой взамен полей аэрации в Люблино или пустырей в Жулебино. Панельным застройщикам нужен размах, возводить дома кварталами по несколько сотен тысяч квадратных метров – а в городе таких мест уже не осталось, только точечная застройка.
В итоге в ближнее Подмосковье переедет лет через 15-20 как минимум 2-2,5 миллиона москвичей. Это тот самый средний класс, его в Москве около 20 процентов.
Но тяжелее всего приезжим – большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, которые поглощают 50-60 процентов семейного дохода.
Продолжится процесс возникновения гетто, разрастется жилой пояс по периметру МКАД со стороны области.
В самой Москве будет строиться только дорогое жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум 7 тысяч долларов за квадратный метр, а в жилых домах-башнях бизнес-класса цены будут начинаться от 12 тысяч долларов за метр. Элитное жилье по ценам вплотную подойдет к лондонскому уровню – 40 тысяч долларов за метр. Ну и вообще Москва во многом скопирует лондонскую модель развития. Это будет город молодых амбициозных людей и одновременно «старых» москвичей, которые станут ощущать себя полуаристократией. Семьи с доходами ниже 50 тысяч долларов в месяц и без заначки в виде родительской недвижимости будут переезжать в Подмосковье или вообще в регионы и заграницу – как это происходит в том же Лондоне. Неимущие слои тоже будет изыматься из города, например, административными методами: уже сегодня правительство Москвы начало выделять им бесплатное жилье в Подмосковье.
При этом какая бы власть не пришла в Москве, ситуацию не изменить, это естественный ход городской истории. Тем более что и новым чиновникам тоже захочется сладко кушать – а кто их накормит вдоволь и вкусно, кроме строителей? Объемы строительства резко сократятся, но рентные доходы «паразитирующему классу» компенсирует рост цен.
Именно поэтому надеяться на дешевое и доступное жилье москвичам и гостям столицы не стоит.
Источник: Блог Толкователя